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El precio del alquiler en Barcelona ha cambiado de tendencia. Y lo ha hecho rompiendo un ciclo de dos años seguidos al alza, en el que ha ido aumentando trimestre tras trimestre hasta rozar los 1.200 euros de media al mes, la cifra más alta de la historia de la capital catalana y, también, de toda Cataluña. Pero los datos del segundo trimestre de 2024 muestran un descenso significativo de un 5,2% respecto a los primeros tres meses del año, lo que sitúa el alquiler medio en 1.131,75 euros. Sin embargo, la cantidad de contratos firmados también ha ido a la baja, con una caída del 17,2% respecto a hace un año.

La actualización de los datos de los precios de los alquileres que se publicó en el mes de octubre era de las más esperadas de los últimos años: había de mostrar si la limitación que se aplicaba en a Cataluña desde marzo era o no capaz de frenar la escalada. Y la conclusión, pese a no ser definitiva, está clara: los precios han bajado tras la aplicación del tope. Así lo muestra la media de todos los contratos firmados en el segundo trimestre, publicada por el Institut Català del Sòl (INCASÒL) a partir de los datos de las fianzas de los alquileres depositadas.

La limitación se aplica en virtud de la ley estatal por el derecho a la vivienda, aprobada a mediados de 2023, que permite a las comunidades autónomas poner un tope al precio del alquiler en los municipios que se declaren como zonas de mercado residencial tensionado. Cataluña aprobó inicialmente 140 y, en julio, otros 131, por lo que las zonas tensas abarcan un total de 271 municipios, en los que viven más de siete millones de personas, es decir, el 90% de la población catalana. En todas estas zonas, el precio de los alquileres ha caído, de media, un 5%.

Pero antes de empezar a hurgar en estos datos, conviene ponerlos en contexto: Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma donde se ha aplicado el control de precios previsto en la ley, lo cual la convierte, de facto, en el banco de pruebas de esta limitación. Lo que ocurra con los precios del alquiler en el Principado marcará, en gran parte, el futuro de esta medida. Fuera de Cataluña, cuando salieron los datos, solo se había declarado como zona tensionada otro lugar: el municipio vasco de Errenteria. En noviembre, se sumó Navarra.

Y esto es así porque el despliegue de la ley es opcional. Precisamente, este elemento es el que ha enfrentado durante semanas al Gobierno español y a algunas comunidades gobernadas por el PP, con la Comunidad de Madrid a la cabeza, por su negativa a aplicar la ley de vivienda. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, llegó a amenazar primero con reducir la financiación a las comunidades que no aplicaran la ley, pero después lo matizó diciendo que premiaría a los territorios que la implementaran. Sin embargo, el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso no se ha movido, como tampoco lo hizo después de la masiva manifestación a mediados de octubre en la capital española, donde decenas de miles de personas salieron a la calle para pedir una bajada de los precios de los alquileres.

Cuando se habla del control de precios, se hace referencia a los dos elementos de la ley de vivienda estatal que actúan como tope en las zonas tensas. Por un lado, existe una regulación que afecta a todos los alquileres y que prohíbe subir el precio a todos los contratos —sean renovaciones a antiguos inquilinos o nuevos contratos—, independientemente de quien sea su propietario. Solo pueden aumentar de precio en línea con la inflación, lo que cambiará cuando el Gobierno español cree otro índice de referencia, que marcará el incremento permitido de los alquileres.

Por otro lado, existe el índice de regulación de los precios, que consiste en un índice de referencia que estipula un rango de precios para todos los pisos de alquiler de grandes propietarios —en Cataluña, esta figura incluye a todos los propietarios con cinco pisos o más— y también para las viviendas que han entrado en el mercado de alquiler por primera vez durante los últimos cinco años.

No es la primera vez que Cataluña aplica un tope al alquiler; en 2020 fue pionera con el desarrollo de una ley propia que limitó los precios durante 18 meses, hasta que el Tribunal Constitucional la dejó sin efecto tras un recurso del PP. De ese caso ya había evidencia empírica y es el elemento que, precisamente, cuando salieron los datos de los alquileres de Cataluña a mediados de octubre, requirió el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, para extraer conclusiones definitivas. Todavía era demasiado temprano, decía, para tener una “evidencia suficiente” sobre el efecto de limitar los precios.

¿Y qué sabemos de ese tope de hace cuatro años? El único estudio peer-reviewed —que ha pasado un proceso de revisión y ha sido publicado por una revista académica— lo realizaron Mariona Segú, Jordi Jofre-Montseny y Rodrigo Martínez-Mazza, y las conclusiones fueron de una reducción de los precios del 6%, sin evidencias de una disminución de contratos de arrendamientos firmados. En otras palabras, ese tope no había afectado a la oferta.

La reducción de la oferta, ¿un efecto colateral?

Por el contrario, de los datos de los precios de los alquileres de Cataluña del segundo trimestre se extrae una caída de la oferta. En los municipios tensionados se formalizaron, entre abril y junio, 24.543 alquileres, un 17,2% menos que en el mismo trimestre del año anterior. En el resto del territorio el descenso fue solo de un 1,6%. ¿Se debe al tope? La respuesta es la misma que antes: parece que sí, pero las conclusiones no son definitivas. El propio Sindicat de Llogateres lo atribuía al traspaso masivo de pisos a la modalidad de alquiler de temporada, precisamente para eludir el tope, mientras que la Cambra de la Propietat Urbana consideraba que la disminución de los contratos se debía al traspaso de pisos al mercado de compraventa.