Barcelona Metropolis

Sobre el lloguer d’habitatges s’han difós en els darrers anys una sèrie de tòpics i falses creences, que ara desmenteix una enquesta pionera a Barcelona, ciutat on el 40% de la població viu en aquest règim. Gairebé res és com es creia. Els vells problemes tendeixen a agreujar-se i apareixen noves vulnerabilitats vinculades a la incertesa que generen les renovacions dels contractes.

En els darrers anys s’han repetit amb reiteració una sèrie de tòpics sobre el mercat del lloguer, que es poden resumir de la manera següent:

1. El lloguer és un problema “dels joves”.
2. El lloguer és un problema “de la població més vulnerable”.
3. Les immobiliàries i els grans propietaris no influeixen en els preus del lloguer.
4. Les pujades estan provocant un èxode massiu als barris més pobres.
5. El lloguer és un problema passatger, perquè una majoria heretarà la casa dels pares.
6. Hi ha molts propietaris que necessiten cobrar el lloguer per arribar a final de mes.

Es tracta d’una llista de mites sense base científica. De fet, si alguns s’han difós tant, ha estat precisament perquè no hi havia dades objectives per contrastar-los. Però el 2019 vam decidir posar fi a aquesta anomalia impulsant una enquesta pionera a Barcelona, la ciutat amb el percentatge de llogaters més alt de tot l’Estat: entre el 2017 i el 2020, va passar del 38,2 al 40,1% de la població. El nostre objectiu era conèixer les entranyes del mercat del lloguer, més enllà de les dades superficials sobre els preus i l’oferta. Aquest any hem publicat els resultats preliminars de la segona enquesta[1], que tomben els mites que circulen sobre el mercat del lloguer. En aquest article, resumim les conclusions principals d’aquest nou estudi, el més ambiciós fins avui.

La majoria de la gent que viu de lloguer no és jove

Malgrat el que se sol creure, la majoria de les persones que viuen de lloguer (el 65%) tenen més de 35 anys, edat que l’Administració fa servir com a llindar per definir qui és jove i qui no. El 41,2% se situen en el tram que va dels 35 als 50 anys, i el 23,8%, en el de més de 51 anys. Els qui oficialment es consideren joves, perquè en tenen menys de 35, representen el 35,1%. De fet, l’edat mitjana dels llogaters ha passat de 38 a 41 anys en poc temps.

Tot això no vol dir que l’habitatge hagi deixat de ser un problema greu per als més joves. Al contrari: cada cop tenen més dificultat per emancipar-se i accedir a un habitatge propi. El 2022, la població espanyola d’entre 16 i 34 anys que s’havia emancipat i residia fora de l’habitatge familiar no superava el 15,9%[2], la meitat de la mitjana de la Unió Europea (31,9%)[3].

El lloguer no és un problema de gent vulnerable

També se sol associar l’habitatge de lloguer amb “famílies vulnerables” o “en situació de vulnerabilitat”, per referir-se a persones amb ingressos baixos i greus dificultats per assumir els pagaments. De nou, res més lluny de la realitat: una part molt important de la gent que viu de lloguer i que pateix un nivell significatiu de precarietat té feines qualificades i estudis universitaris.

Això, encara que pugui semblar contraintuïtiu, té a veure amb la legislació estatal, que des del 1985 ha convertit el lloguer en sinònim d’inseguretat. En països com França o Alemanya, si un propietari vol fer fora una família quan s’acaba el contracte, ha de ser amb causa justificada: bé per la necessitat de destinar l’habitatge a llar permanent per a ell mateix o per a familiars en primer grau, o bé per vendre-la —cas en què el llogater té dret d’adquisició preferent. És el que anomenem seguretat de tinença. A més, hi ha regulacions que asseguren que, entre contracte i contracte, el preu no pot augmentar més enllà d’un percentatge determinat.

Aquí, en canvi, hi ha poca seguretat de tinença en el lloguer. Una família pot ser expulsada sense motiu al final del contracte, cosa que comporta molts efectes negatius. El primer i més evident és viure amb la incertesa permanent de si et faran fora, cosa que no permet desenvolupar una relació de qualitat amb la llar. Qui vol apostar per un habitatge, invertint-hi, si no té la seguretat de poder-hi desenvolupar un projecte de vida més enllà dels cinc anys? Per això la gran majoria dels llogaters, al marge de la seva situació econòmica, pateixen molta inestabilitat residencial: a Barcelona, el 70,5% van canviar d’habitatge una o més vegades entre el 2017 i el 2022. D’aquestes mudances, almenys quatre de cada deu van ser, en realitat, desnonaments invisibles: persones expulsades, malgrat haver complert amb les seves obligacions, perquè el propietari no els va voler renovar el contracte. D’altra banda, que un 40,1% dels veïns s’estiguin mudant constantment també té un impacte perniciós en el conjunt de la ciutadania. No saber qui viu a la teva escala, qui entra i qui surt de l’edifici —i no poder desenvolupar vincles veïnals—, disminueix la sensació de seguretat.

La segona conseqüència de tenir una legislació que no dona seguretat de tinença al lloguer és que genera una relació de poder molt desigual entre propietaris i llogaters. No és només que els darrers no tinguin capacitat per negociar els preus, sinó que ni tan sols tenen la força per exigir que es compleixin drets que la llei ja recull. L’exemple més clar és el fet que la major part de la població llogatera (el 72,8%) viu en cases amb almenys dos problemes greus d’habitabilitat. I els que pateixen almenys tres problemes representen el 59,1%. Els més importants són el mal aïllament tèrmic i acústic, la necessitat de reformes, la manca de calefacció adequada, humitats, floridura o filtracions en parets i sostres, així com finestres i portes en mal estat. Que a tantes llars es visqui amb aquests problemes —malgrat que s’estan pagant els lloguers més alts de la història— té molt a veure amb la inseguretat legal vinculada al lloguer, la incapacitat per construir projectes a llarg termini i la por de ser expulsat com a represàlia per haver demanat que es compleixi la llei.

Immobiliàries i grans propietaris influeixen en els preus

A conseqüència de l’augment sense precedents del preu del lloguer en la darrera dècada, avui només tres de cada deu llogaters convivents destinen el 30% (o menys) de la renda disponible a les despeses de l’habitatge, llindar que recomana la Unió Europea per evitar el sobreesforç a les economies domèstiques. La resta de llogaters —la majoria— estan en situació d’estrès financer. El 23,3% viuen amb estrès financer moderat (destinen entre el 30 i el 40% dels ingressos a l’habitatge); el 15,6%, alt (hi destinen entre un 40 i un 50%), i el 26%, molt alt (hi destinen més del 50%).

Hi ha qui argumenta que aquest procés és inevitable a causa d’un simple desequilibri entre oferta i demanda. Però aquesta mena de plantejaments no expliquen res, ja que tant l’oferta com la demanda són en realitat un dens entramat d’actors i forces socials amb interessos contradictoris, profundament determinats per les polítiques públiques.

L’enquesta ho confirma amb noves dades, que mostren, per exemple, que els preus es comporten de manera diferent segons quins actors hi estiguin involucrats. Quan hi ha una agència immobiliària implicada, hi ha més pujades en el preu del lloguer. El 46,6% de les llars que tracten amb una agència han patit increments. En canvi, en el cas dels qui tenen tracte directe amb el propietari, la xifra baixa fins al 31%. Com que les immobiliàries intervenen en el 71,9% dels contractes de lloguer, cal deduir que han tingut un paper important en l’augment global de preus.

A més, els grans propietaris tendeixen a fer més pujades de lloguer que els petits. Segons les dades de l’enquesta, el 49,6% dels llogaters que viuen en blocs de propietat vertical (generalment, de grans propietaris) pateixen augments, davant d’un 34,1% en el cas dels que viuen en propietats horitzontals (en mans de propietaris petits i grans).

No hi ha un èxode massiu, sinó inseguretat residencial

L’elevat estrès financer i l’alt percentatge de mudances han generat el mite que s’està produint una mena d’èxode general dels barris cèntrics a la perifèria. Això no obstant, les dades demostren que set de cada deu mudances són a barris de renda igual o més alta. De fet, gairebé la meitat (48,2%) es fan a un altre habitatge del mateix barri.