Hi ha normes jurídiques que garanteixen l’accés a l’habitatge com a dret essencial per sobre de qualsevol altre i que atorguen a les administracions públiques un ampli instrumental d’acció per defensar-lo.
L’habitatge és a la vegada un dret essencial i el factor productiu més important de l’economia.
Foto: Dani Codina
L’habitatge és a la vegada un dret essencial i el factor productiu més important de l’economia. Hi té una influència directa a través del sector de la construcció, que representa el 5,6 % del PIB d’Espanya, i indirecta a través del turístic, que suposa el 13 % del PIB. La tensió és evident entre els que aspiren a exercir un dret recollit a la cúspide del nostre ordenament jurídic (article 25 de la Declaració Universal del Drets Humans, article 47 de la Constitució i article 26 de l’Estatut d’Autonomia) i els que busquen en l’habitatge una inversió rendible.
Actualment s’imposa la concepció exclusiva de l’habitatge com a factor productiu gràcies a l’adaptació de determinades normes, com la reformada Llei d’arrendaments urbans. Malgrat això, hi ha normes jurídiques que garanteixen l’accés a l’habitatge com a dret essencial per sobre de qualsevol altre i que atorguen a les administracions públiques un ampli instrumental d’acció. Aquesta normativa permet intervenir en el mercat immobiliari per evitar l’especulació; garanteix que les plusvàlues urbanístiques no les patrimonialitzin només les rendes més altes, i, fins i tot, empara la limitació de les rendes de lloguer en els casos en què la seva falta de regulació posaria en perill el model de creixement urbà previst en el planejament urbanístic i en les lleis. Vegem algunes d’aquestes normatives.
És evident que els inversors immobiliaris volen obtenir la major rendibilitat possible de les seves operacions comprant els immobles a baix preu i comercialitzant-los al més alt possible. Actualment a Barcelona la rendibilitat de les inversions immobiliàries se situa en una mitjana del 10 %, que supera el 12 % en alguns barris. Això genera una tendència inversora alcista que comporta un encariment dels preus dels habitatges.
A Barcelona l’immoble més barat (i el més buscat) és l’edifici o l’habitatge en estat de conservació deficient i ocupat en règim d’arrendament de llarga durada. El rendiment més alt que aquests immobles poden donar s’obté buidant-los i rehabilitant-los al cost més baix possible per incrementar-ne després els preus d’explotació (vendes o lloguers alts). Els inversors busquen un tipus d’habitant (client) que pugui pagar el preu més alt; client que no coincideix amb el resident tradicional dels barris, que acostuma a tenir un poder adquisitiu estancat o que no creix tant com ho fa el preu de l’habitatge. Qui pot pagar els nous preus és un habitant de substitució que l’inversor immobiliari busca en funció del seu nivell de renda, sense importar-li que sigui nacional o estranger, habitant habitual o flotant. Per tant, el buidatge d’un edifici és un factor gentrificador de primer ordre, juntament amb l’increment de les rendes de lloguer.
L’Administració pública ha d’evitar el buidatge. El nostre ordenament permet oposar-s’hi prohibint la venda dels edificis en pitjor estat de conservació pel procediment de declarar- los com a infrahabitatges si no garanteixen les condicions mínimes d’habitabilitat, les quals són d’obligat compliment segons el Decret 141/2012. La normativa que habilita per declarar com a infrahabitatge un immoble inclou l’article 3 de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, i l’article 2 del Reial decret legislatiu 7/2015, pel qual es va aprovar el text refós de la Llei del sòl i de la rehabilitació urbana.
Un cop declarada la condició d’infrahabitatge d’un immoble, en els casos més greus de manca de conservació cal prohibir-ne la venda, el lloguer o la cessió, mesura prevista expressament per l’article 44 de la Llei del dret a l’habitatge. Així, mitjançant l’aplicació d’una norma, les administracions públiques poden evitar la primera causa de la gentrificació: la compra d’un bé immoble a un preu baix.
Naturalment, aquests immobles en mal estat hauran de complir els requisits mínims d’habitabilitat, adequació que l’Administració haurà d’exigir a la persona propietària.Aquesta obligació es deriva de la funció social de la propietat, segons estableixen l’article 33 de la Constitució i els articles 5 i 30 de la Llei del dret a l’habitatge.
L’obligació de rehabilitar els edificis és una altra mesura per limitar-ne el buidatge. Les administracions no poden atorgar cap llicència de rehabilitació si no es garanteix, prèviament, el reallotjament temporal dels habitants legítims de l’edifici i el seu retorn posterior, segons estableixen l’article 34 de la Llei del dret a l’habitatge i els articles 18 i 19 del Decret legislatiu 7/2015 ja esmentat.
Així doncs, els immobles s’han de rehabilitar abans de vendre’ls, un fet que encareix l’operació de compravenda. L’encariment redueix el marge de rendibilitat de les inversions immobiliàries, marge que encara es reduirà més si els edificis no es poden buidar fàcilment dels seus ocupants legítims, que tindran dret a tornar després de la rehabilitació, cosa que reduirà les expectatives de comercialització. Aquestes actuacions permetran normalitzar les inversions i reequilibrar el mercat immobiliari, normalitzar els lloguers i fer-los més accessibles a tots els ciutadans.
Hi ha altres mesures legals adreçades a controlar el mercat, com ara les que busquen garantir el retorn al conjunt dels ciutadans de les plusvàlues derivades de les millores públiques, i les que fan possible limitar les rendes de lloguer en els casos en què la seva determinació lliure posaria en perill el model d’ordenació de la ciutat.